“穩(wěn)增長”的宏觀政策取向?qū)⑷绾斡绊憳鞘姓{(diào)控？

　　有政策部門人士向記者表示，“穩(wěn)”字當(dāng)頭的樓市調(diào)控，關(guān)鍵是要找到“三全其美”的辦法：既能降低房價，又能促進(jìn)成交量放大，同時還能拉動投資增長。

　　而迄今為止地方政府房地產(chǎn)樓市政策“微調(diào)”的33個案例，僅有5例涉及“限購令”被叫停，其余均獲默許，這一態(tài)勢，似乎印證了中央正在為樓市調(diào)控尋找均衡的市場猜測。

　　樓市調(diào)控謀求“穩(wěn)定”

　　5月23日溫家寶總理主持國務(wù)院常務(wù)會議，提出要“穩(wěn)定和嚴(yán)格實施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策”，而此前，4月13日國務(wù)院常務(wù)會議所強調(diào)的則是“鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)”。

　　有政策部門人士告訴記者，在房地產(chǎn)樓市調(diào)控政策的思路上用到了“穩(wěn)定”二字，與“穩(wěn)增長”的政策取向是一致的，在當(dāng)前嚴(yán)格實施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策，將在促進(jìn)剛性需求上做文章。

　　“關(guān)鍵是要找到‘三全其美’的辦法。”該人士強調(diào)了穩(wěn)定房地產(chǎn)政策思路的核心：既能降低房價，又能促進(jìn)成交量放大，同時還能拉動投資增長。

　　該人士指出，能夠在這三個方面同時實現(xiàn)的政策方向，即是促進(jìn)房地產(chǎn)市場剛性需求的釋放，并圍繞此，研究房產(chǎn)調(diào)控政策新組合。這種政策組合包括：

　　第一，要嚴(yán)格執(zhí)行差別化的購房信貸政策，對首套購房家庭確保商業(yè)銀行按照優(yōu)惠的首付款和利率水平給予支持，對合理的改善型住房家庭給予一定支持，對購買多套住房的家庭不予支持。

　　第二，支持開發(fā)商降價換量和兼并重組。

　　第三，要求地方政府適度下調(diào)土地出讓價格。

　　第四，有效增加普通商品房住宅的供給，同時配以保障房，以及政策安排政府回購等措施。

　　上述政策組合與溫家寶總理5月19日六省經(jīng)濟(jì)形勢座談會上對房地產(chǎn)政策的精神一致。溫總理當(dāng)時指出，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，嚴(yán)格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　2011年下半年以來，國家諸多會議、文件、領(lǐng)導(dǎo)講話，均強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不動搖。不過，在不同的時間點，提法略有變化。在今年兩會時，強調(diào)“房價遠(yuǎn)未回到合理水平”；4月13日表示要“鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)”，到5月19日六省經(jīng)濟(jì)形勢座談會時則改為“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策”。

　　漸進(jìn)放松？

　　“穩(wěn)”字當(dāng)頭，或許意味著中央對各地“微調(diào)”的容忍度將有所提高。

　　事實上，在嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控的大方向下，各地的一些“微調(diào)”已獲得默許。本月初揚州出臺的購買成品住房補貼4%-6%。，以及此后遼寧營口5000萬元補貼公務(wù)員購買商品房的“微調(diào)”均尚未見叫停。

　　截至目前，全國已有33個地方政府嘗試了“微調(diào)”，內(nèi)容分別涉及限購、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等，其中除了涉及放寬限購的5個城市外，其他28個城市的“微調(diào)”均獲得了某種程度的默許。

　　北京中原地產(chǎn)三級市場總監(jiān)張大偉對記者分析稱，地方政府“微調(diào)”的辦法有很多，但不能觸及限購這根紅線，從稅費等方面出臺一些政策還是比較容易通過的。

　　興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委對記者指出，從5月23日國務(wù)院常務(wù)會議精神來看，房地產(chǎn)政策已由2011年的決不允許放松，更多開始在“支持首套自住”、“支持成品房(全裝修房)”、“金融支持實體經(jīng)濟(jì)”等各類名目下，出現(xiàn)了漸進(jìn)放松。

　　而上述政策人士亦強調(diào)，房地產(chǎn)政策總體方向肯定不放松，但近期各個省市“微調(diào)”有所加快。有研究顯示，我國房地產(chǎn)市場調(diào)整對經(jīng)濟(jì)增長的影響主要不是表現(xiàn)在當(dāng)時，而是存在滯后性，即房產(chǎn)調(diào)控對當(dāng)年經(jīng)濟(jì)影響相對較小，但對第二年影響則有放大效應(yīng)。地方政府通過各種政策，促進(jìn)剛性需求，可以理解為“必要的、適時適度的調(diào)整”。