2012年房地產(chǎn)市場逐步筑底企穩(wěn)回升，投資增幅回落。預計2013年房價總體穩(wěn)中有升的可能性較大。

　　奠定回暖基礎

　　2012年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了1-2季度的下跌、3季度的筑底和4季度的企穩(wěn)回升等階段，10月和11月國房景氣指數(shù)在連續(xù)下跌15個月后持續(xù)回升為95.71。

　　從需求、供給和價格3方面的變化看，房地產(chǎn)市場在第3季度筑底，第4季度有所回升。首先，3季度以來房屋成交量明顯增加，市場需求逐步恢復增長；2012年1-11月商品房屋銷售面積9.17億平方米，增幅由1-2月的-14%逐月增加為2.4%，1季度和2季度商品房銷售面積均同比負增長，3季度商品房銷售面積同比增加6%。第二，住房價格止跌企穩(wěn)，2012年1-11月70大中城市中新建住房價格環(huán)比下降的城市數(shù)量由1月的45個逐步減少為10個，二手住房價格環(huán)比下降的城市數(shù)量由1月的53個逐步減少為18個。第三，房屋新開工面積負增長幅度仍沒有明顯收窄，說明市場仍處于存貨消化期，但房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅小幅回升，購置土地面積降幅收窄，顯示房地產(chǎn)投資意愿有所增加。2012年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6.28萬億元，增幅由1-2月的27.8%逐步回落為16.7%，其中11月投資增幅高于上月。

　　從政策層面看，2012年持續(xù)堅持的房地產(chǎn)調(diào)控政策穩(wěn)定了各方預期，同時2季度以來實施的“穩(wěn)增長”政策促進了房地產(chǎn)市場筑底。中央層面上，國務院分別在5月和7月的政治局會議中明確指出，要把“穩(wěn)增長”放在更加重要的位置，強調(diào)實施一系列穩(wěn)定經(jīng)濟增長的措施。央行年內(nèi)兩次下調(diào)存款準備金率各0.5個百分點，兩次下調(diào)存貸款基準利率。地方政府層面上，由于房地產(chǎn)走勢與地方經(jīng)濟增長密切相關(guān)，2012年以來各地一直有放松房地產(chǎn)調(diào)控政策的沖動，4月部分地方政府放松“限購”的政策被及時叫停，但5月以來相繼沈陽、深圳、南京、寧波等6個地方政府提高了公積金貸款額度。中央和地方政府為“穩(wěn)增長”出臺的各項措施，直接或間接鼓勵了購房需求，促進房地產(chǎn)市場形成筑底。

　　第3季度宏觀經(jīng)濟的筑底回升也為房地產(chǎn)市場回暖奠定了基礎。2012年9月經(jīng)濟筑底溫和回升跡象明顯，投資、消費、進出口都有一些積極的變化，經(jīng)濟增速和PPI回落幅度均收窄，包括貨運量、財政收入、PMI和消費者信心指數(shù)等指標都有所回暖，東部地區(qū)經(jīng)濟增速已開始企穩(wěn)回升。9月大宗商品價格止跌也預示著市場需求的積極變化。

　　城鎮(zhèn)化帶來新機遇

　　2012年12月16日結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議指出：我國發(fā)展仍然具備難得的機遇和有利條件，經(jīng)濟社會發(fā)展基本面長期趨好，2013年是實施“十二五”規(guī)劃承前啟后的關(guān)鍵一年，要以提高經(jīng)濟增長質(zhì)量和效益為中心，穩(wěn)中求進，開拓創(chuàng)新，扎實開局，進一步深化改革開放，進一步強化創(chuàng)新驅(qū)動，加強和改善宏觀調(diào)控，積極擴大國內(nèi)需求，加大經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整力度，著力保障和改善民生，增強經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)生活力和動力，保持物價總水平基本穩(wěn)定，繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，充分發(fā)揮逆周期調(diào)節(jié)和推動結(jié)構(gòu)調(diào)整的作用，實現(xiàn)經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定。世行、亞行、IMF等國際機構(gòu)及眾多國內(nèi)研究機構(gòu)均預測我國2013年的經(jīng)濟增長幅度略高于8%，高于2012年7.7%的全年經(jīng)濟增幅。從國際經(jīng)驗看，房地產(chǎn)市場的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟增長基本同步，因此，2013年宏觀經(jīng)濟繼續(xù)溫和回升將為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供持續(xù)動力。

　　中央經(jīng)濟工作會議同時指出：要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖，要繼續(xù)加強保障性住房建設和管理，加快棚戶區(qū)改造。這意味著房地產(chǎn)領域?qū)⒗^續(xù)“抑制投資投機需求、推進保障房建設”的調(diào)控思路，保持多套房的“限購限貸”政策，維護住房的消費品屬性，保持房價的基本穩(wěn)定；繼續(xù)加強民生保障，2013年計劃新開工保障性住房不低于500萬套。

　　推進城鎮(zhèn)化的發(fā)展戰(zhàn)略將為房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來新機遇。首先，中央經(jīng)濟工作會議制定的“積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，有序推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”戰(zhàn)略會增加城鎮(zhèn)住房需求。目前近7億城鎮(zhèn)人口中有2億多進城農(nóng)民工還沒有“市民化”，第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，外來農(nóng)民工的住房水平普遍較低。外來農(nóng)民工居住水平不高的原因除住房消費能力不足，住房消費意愿不足也是重要原因，受戶籍制度的影響，農(nóng)民工群體無法獲得與城鎮(zhèn)戶籍人口同等的公共服務和子女的教育機會等，增加了他們在城鎮(zhèn)永久居留的不確定性，進而影響了其住房消費意愿，表現(xiàn)在很多收入較高的農(nóng)民工也會選擇住房條件較差的地方居住。推動“農(nóng)民工市民化”無疑將會提高其住房消費意愿，增加城鎮(zhèn)住房需求，進而為拉動內(nèi)需做貢獻。第二，中央經(jīng)濟工作會議提出“要構(gòu)建科學合理的城市格局，大中小城市和小城鎮(zhèn)、城市群要科學布局”，結(jié)合落實有序推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的重要任務，可以預計廣大的三四線城市將迎來住房市場發(fā)展的新機遇。

　　從房地產(chǎn)市場供給變化來看，一方面是加快保障房建設將繼續(xù)提供住房供給，初步估計2013年保障房竣工套數(shù)在400萬套以上；另一方面，受2011年下半年以來商品房屋新開工面積增長下降的影響，2013年商品房新增供應增長將會下降，市場存貨水平將低于2012年。在繼續(xù)抑制“住房投機投資需求”的調(diào)控政策影響下，預計2013年房價總體呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的可能性很大。