泉州浦西萬達廣場

華大泰禾廣場

商業(yè)綜合體面臨挑戰(zhàn)

　　商業(yè)綜合體的建設(shè)與城市地產(chǎn)規(guī)劃、居民消費水平息息相關(guān)。一個城市究竟需要多少商業(yè)綜合體？目前為止，并沒有一個精準的統(tǒng)計數(shù)字。無論泉州的消費市場是否能夠支撐起這么多的商業(yè)綜合體，但毫無疑問，商業(yè)綜合體項目面臨挑戰(zhàn)。從外部來看，商業(yè)綜合體要迎接同城同區(qū)域的商業(yè)競爭挑戰(zhàn)，也要面臨電子商務(wù)發(fā)展帶來的挑戰(zhàn)；從內(nèi)部來看，對開發(fā)商的資金實力及運營管理能力的要求很高，這對很多經(jīng)驗不足的開發(fā)商來說挑戰(zhàn)也很大。

　　資深地產(chǎn)人士黃平認為，開發(fā)商應(yīng)避免“眼高手低”進行過多高端商業(yè)綜合體的開發(fā)。城市對商業(yè)綜合體、購物中心、百貨店呈現(xiàn)階梯式需求。小眾群體對應(yīng)高端商業(yè)，更多商業(yè)項目應(yīng)面對大眾群體。不過，目前多數(shù)開發(fā)商以自我意愿為主，并沒有按照市場需求進行合理規(guī)劃。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，過量定位與品牌雷同的商業(yè)綜合體并不會對城市消費增長產(chǎn)生明顯拉動作用。當居民消費潛力已開始釋放，商業(yè)綜合體的過度增量將難有足夠購買力支撐，在帶動消費增長上自然也就比較乏力。因此，商業(yè)綜合體的精準定位非常關(guān)鍵。

招商需從項目規(guī)劃階段開始

　　對于商業(yè)綜合體的競爭問題，泉州海德投資公司總經(jīng)理張峰認為，泉州是一個國內(nèi)少有的優(yōu)質(zhì)城市，目前商業(yè)體量比起之前是多了很多，但與其他城市相比還是不算多，相信泉州有這個能力消耗這個體量。但商業(yè)綜合體是一個難度很高相對復(fù)雜的項目，前期的精準定位十分關(guān)鍵。

　　以海德投資的國華東海項目為例，張峰告訴記者，這個項目從定位之初就把商戶考慮進來，與商戶進行溝通。而在做概念設(shè)計階段，更是把商家邀請過來實地查看進行溝通，根據(jù)商戶的需求調(diào)整方案；而到了普通商業(yè)的“招商階段”，其實項目都已基本招商成功。也就是說，招商是貫穿于整個項目運作過程的。

　　對此，新天城市廣場的營銷總監(jiān)楊汪澤持相似意見。他認為，在商業(yè)項目的前期規(guī)劃階段就需導入商家，因為很多名牌商家對旗下的門店都有規(guī)模、設(shè)計等種種要求。如果能提前溝通，根據(jù)商家的需求進行規(guī)劃，招商成功的機率會提高。

商業(yè)需“養(yǎng)” 考驗資金實力

　　成功招商，只是項目運營成功的第一步。項目開業(yè)之后，能否實現(xiàn)項目的可持續(xù)發(fā)展，能否聚集起人氣，讓商家賺到錢，更是擺在開發(fā)商頭上的一大問題。商業(yè)與住宅不同，在一個新的區(qū)域，商業(yè)氛圍的形成是需要時間的，而且與政府對該區(qū)域的的支持力度息息相關(guān)。

　　因此，資深地產(chǎn)人士黃平認為，商業(yè)需要較長的“養(yǎng)護”時期。商業(yè)綜合體一般配套在住宅區(qū)周邊，建設(shè)商業(yè)綜合體時，擺在開發(fā)商面前的第一道門檻便是資金問題。不同于銷售住宅可以幫助開發(fā)商快速回籠資金，商業(yè)綜合體兌現(xiàn)收益的時間相對緩慢。

　　由于樓市政策瞬息萬變，開發(fā)商不僅要應(yīng)對政策的變化，還要保證資金鏈不出問題。對此，東海開發(fā)副總經(jīng)理鄒大鵬表示，東海灣的商業(yè)全部自持，這不僅是為了保障后期商業(yè)的良好發(fā)展，在招商時可以給商戶優(yōu)惠政策，還因為公司對商業(yè)發(fā)展有足夠的信心，而這是建立在東海灣近萬戶業(yè)主人氣和東海片區(qū)作為新市中心的發(fā)展?jié)摿A(chǔ)上。