近日，廈門(mén)立丹行機(jī)構(gòu)·地產(chǎn)研究中心發(fā)布《2011年廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)年度報(bào)告》。報(bào)告認(rèn)為，2011年，在限貸限購(gòu)基調(diào)下，樓市演繹了一曲變奏華章，可稱(chēng)之為“政策主導(dǎo)下的2011年市場(chǎng)變奏曲”；而2012年，市場(chǎng)期待上演“協(xié)奏曲”，定價(jià)相對(duì)理性，價(jià)格會(huì)適度下調(diào)，未來(lái)3個(gè)月將是“淘房”好時(shí)機(jī)。

2011政策主導(dǎo)下的變奏曲

　　2011年廈門(mén)樓市跌宕起伏、攝人心魄，在限貸限購(gòu)基調(diào)下，市場(chǎng)演繹了一曲變奏華章。

　　第一季，出臺(tái)政策可謂史上最嚴(yán)，導(dǎo)致交易迅速觸底。1月28日“新國(guó)八條”政策頒布，一線(xiàn)城市在經(jīng)歷市場(chǎng)內(nèi)部調(diào)整后，交易量明顯得到控制，隨著浙江臺(tái)州首個(gè)出臺(tái)城市限購(gòu)令后，限購(gòu)涌向二、三線(xiàn)城市，政策的持續(xù)性已經(jīng)得到印證。而重慶個(gè)人住房房產(chǎn)稅開(kāi)征讓市場(chǎng)更加理性看待本輪調(diào)控的力度和深度，同時(shí)傳遞出調(diào)控持續(xù)化信號(hào)。第一季商品住宅銷(xiāo)售量達(dá)到近3年最低水平， 1-3月份呈現(xiàn)大幅遞減趨勢(shì)，可見(jiàn)政策效力立竿見(jiàn)影。

　　第二季，政策效力有所減弱，交易走出觀望。限購(gòu)限貸政策執(zhí)行到第二季，效力式微，本地剛需客戶(hù)開(kāi)始介入市場(chǎng)，并使用各種政策擦邊球從觀望到介入，帶動(dòng)整體銷(xiāo)量上行。第二季度商品住宅成交前10名的樓盤(pán)90%分布在島外，總價(jià)優(yōu)勢(shì)、新城優(yōu)勢(shì)讓廣大客戶(hù)開(kāi)始紛紛介入，市場(chǎng)淡出觀望。

　　第三季，市場(chǎng)放量大增，島外成交增長(zhǎng)使得市場(chǎng)暖流陣陣。第三季商品住宅面積供應(yīng)119萬(wàn)平方米，達(dá)到同期歷史之最；也是今年供應(yīng)量最大的一季度。2011年島外市場(chǎng)成交比例大幅增長(zhǎng)，占廈門(mén)全市七成。對(duì)比前兩年的60%左右，今年所表現(xiàn)的島內(nèi)外市場(chǎng)更顯得涇渭分明。商品住宅銷(xiāo)售面積排行前20個(gè)樓盤(pán)中，島外就占了16個(gè)樓盤(pán)。第三季市場(chǎng)可謂“暖流陣陣”，是今年嚴(yán)政下最頑強(qiáng)的一季。

　　第四季，政策持續(xù)嚴(yán)控，觀望驟增，市場(chǎng)進(jìn)入“冰凍期”。進(jìn)入第四季度，由于年末限購(gòu)令延期，首套貸款優(yōu)惠終止、貸款額度減少等導(dǎo)致年末銷(xiāo)量急轉(zhuǎn)直下，銷(xiāo)量瞬間結(jié)凍，環(huán)比第三季度驟減六成。政策壓力持續(xù)，新增供應(yīng)攀升，存量劇增，中長(zhǎng)期供應(yīng)過(guò)剩局面導(dǎo)致年末進(jìn)入新的“價(jià)格戰(zhàn)”，價(jià)格普降化趨勢(shì)將繼續(xù)蔓延并影響著明年的市場(chǎng)走勢(shì)。

2012年市場(chǎng)期待協(xié)奏曲

　　對(duì)于后市的判斷，廈門(mén)立丹行機(jī)構(gòu)·地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，未來(lái)持續(xù)嚴(yán)控，財(cái)稅政策接力調(diào)控，市場(chǎng)將經(jīng)歷U形反轉(zhuǎn)，未來(lái)三個(gè)月是“淘房”好時(shí)機(jī)，有意向購(gòu)房者可擇機(jī)出手。

　　首先，未來(lái)政策持續(xù)嚴(yán)控，行政手段逐漸退出，財(cái)稅政策接力，調(diào)控基調(diào)趨于綿長(zhǎng)持久。2011年宏觀調(diào)控取得階段性成果，但作為行政強(qiáng)制手段的限購(gòu)政策依然受到市場(chǎng)的質(zhì)疑，不可能長(zhǎng)期存在。根據(jù)12 月9 日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議精神，2012 年國(guó)家將實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，同時(shí)，會(huì)議提出堅(jiān)持房?jī)r(jià)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

　　其次，未來(lái)市場(chǎng)U形反轉(zhuǎn)，底部周期調(diào)整取決于多方力量參與力度。明年上半年將是冰凍期的解凍環(huán)節(jié)，但這是多方力量集體促成的結(jié)果。明年市場(chǎng)回暖來(lái)自政策及外部環(huán)境推動(dòng)的機(jī)會(huì)較小，而是從內(nèi)部獲得市場(chǎng)回暖的力量，呈現(xiàn)緩慢調(diào)整恢復(fù)；目前少量開(kāi)發(fā)商從“無(wú)效觀望”到“有效破冰”的思維轉(zhuǎn)變將帶動(dòng)更多市場(chǎng)力量參與，在供需博弈中，價(jià)格起到關(guān)鍵性作用，在博弈中所形成的價(jià)格臨界區(qū)間將有效拉動(dòng)需求釋放，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)底部緩慢調(diào)整。因此，明年上半年將是價(jià)格劇烈調(diào)整期，市場(chǎng)底部周期在3-5個(gè)月調(diào)整完畢，進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定供需平衡的下半年。

　　最后，立丹行地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，廈門(mén)作為二線(xiàn)城市，盡管受調(diào)控影響較小，但在年末也凸顯寒意。在宏觀背景下，市場(chǎng)價(jià)格必然隨著交易量速凍而隨之調(diào)整。明年上半年將是供需價(jià)格博弈的關(guān)鍵時(shí)間。從市場(chǎng)大勢(shì)及政策走向來(lái)綜合分析，樓盤(pán)定價(jià)會(huì)相對(duì)理性，價(jià)格會(huì)適度下調(diào)，適合消費(fèi)者“淘房”，有意向買(mǎi)房的消費(fèi)者可以貨比三家，選擇適合的單位。特別是未來(lái)3個(gè)月將是“淘房”好時(shí)機(jī)。