核心提示

　　購買新房本來是件高興的事，可購房者陳先生卻因為買房，而變得十分焦慮。原來，陳先生繳納定金和首付款十多萬元之后，不僅遲遲沒有接到簽訂購房合同的通知，反而得知該樓房還未取得預售許可證，而且隨之他的退房要求也遭到拒絕。

　　陳先生能否要求退房？對此，福建泉中律師事務所律師鄭文峰表示，未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。根據法律規(guī)定，開發(fā)商預售商品房的行為無效，陳先生可以要求開發(fā)商退還已經繳納的購房款。

未獲預售證先賣樓

　　陳先生是外地人，和妻子在泉州打工多年，攢了一筆錢便希望在泉州買套房，作為定居之所。今年2月初，夫婦倆看中位于洛江一樓盤。“以前我們在這一帶工作，對周邊環(huán)境熟悉，加上幾個親戚都看中這個樓盤，于是決定買一套?！碑敃r，陳先生選定該項目2號樓一房源，并繳納了2萬元定金。

　　隨后沒多久，陳先生接到售樓部的電話，讓其繳納首付款?！拔艺f正式合同都沒有簽，怎么就交首付款了？售樓小姐說，交完首付后，大概過一周時間就可以簽合同。”陳先生說，對方既然這樣說，他就沒有多想，由于看中的房產總價40多萬元，按照首套房三成的首付比例，到售樓部繳納了近15萬元。

　　然而一周時間之后，陳先生并未接到售樓部電話。至此，他還沒有簽合同，也沒有簽訂認購書。隨后，經朋友提醒，他再次來到售樓部查看，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場并未張貼關于2號樓的預售許可證，“售樓部說很快就可以辦下來，讓我等等?！标愊壬较朐讲豢孔V，“預售證都沒有，萬一以后沒法簽合同或者不能辦房產證怎么辦？買這套房感覺就像在‘賭’，每天擔心著?！?/P>

　　思前想后，陳先生決定申請退房，然而他的要求卻遭到了拒絕?！笆蹣遣空f不能退，如果堅持退房，那么已經繳納的購房款不能退?！标愊壬f，他到售樓部交涉無果，至今僵持著。

　　接到陳先生的反映后，記者以購房者身份聯(lián)系了該樓盤售樓部工作人員，一工作人員稱，現(xiàn)在2號樓和3號樓都在售，3號樓可以簽合同。至于2號樓是否有預售證，該工作人員的回答較為含糊，稱“有興趣可以到現(xiàn)場看看，這一兩天就可以簽合同?！?/P>

無預售證收費違規(guī)

　　隨后，記者登錄泉州市住建局網站查詢，未查到該樓盤相關預售證書。隨后，記者又致電泉州市住建局查詢，一工作人員稱2005年之后開發(fā)的項目，預售情況均可在網站查詢到，此外根據相關規(guī)定，預售許可證必須張貼在售樓部，購房者可以到售樓部查看，未取得預售證的樓盤不能銷售。

　　隨后，記者了解到，早在2010年，住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)出《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，要求未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發(fā)企業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。

　　既然如此，陳先生能否要求退還已繳納的購房款？福建泉中律師事務所律師鄭文峰認為，開發(fā)商在沒有取得預售許可證的情況下，無論是用哪種方式進行銷售，其行為均違反了《城市預售商品房管理辦法》的規(guī)定，主管部門可對其進行處罰。因此，陳先生可以要求開發(fā)商退還已繳納的購房款，如果開發(fā)商拒絕退還款項，陳先生可向人民法院提起訴訟，以維護自身的合法權益。

　　此外，鄭律師提醒，開發(fā)商在從事房地產項目的開發(fā)和銷售時，所開發(fā)的項目必須具備《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》，購房者在買房時要了解樓盤是否證件齊全，以降低購房風險。

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未取得預售證 已經簽訂認購書能否退房？

　　陳先生反映的情況并非個案。事實上，在市場較不規(guī)范時，很多樓盤在沒有取得預售證就開始接受預購，并以各種名目收受客戶部分購房款，如意向金、預訂費等，如今市場趨于規(guī)范，此現(xiàn)象有所減少，但仍然有部分存在。

　　樓盤沒有取得預售證的情況下銷售，因無法簽訂正式合同，有些開發(fā)商便采取先簽訂認購書的辦法，對雙方的權益或義務進行約束。那么，如果購房者已經簽訂了認購書，是否能夠要求退房？

　　鄭律師表示，開發(fā)商未依法取得商品房預售許可證，而以預訂、預約、認購、定購等方式變相預售商品房的，均屬無證預售行為。購房者與開發(fā)商簽訂的認購書，因違法相關法律的規(guī)定，應認定為無效，購房者可以主張合同無效，要求退還已付款項。

　　繳費時無證 維權前取得預售證能否退房？

　　現(xiàn)實情況中，購房時，從預交定金到簽訂合同有個過程，從發(fā)現(xiàn)樓盤沒有預售證到進行維權又有一個過程。其間，若開發(fā)商取得預售證，購房者能否要求退還所繳納的費用？

　　以陳先生的情況為例。陳先生是2月份繳納的定金和首付款，3月中旬找到開發(fā)商要求退還相關費用，如果陳先生找到開發(fā)商要求退還費用時，開發(fā)商正好剛剛取得預售證，陳先生能否要求退還錢款？

　　鄭律師表示，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，開發(fā)商未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。因此，如果開發(fā)商在陳先生起訴前已取得商品房預售許可證，則雙方簽訂的合同有效，陳先生是不能要求退還購房款項的。（本網記者 瀟璇）