剛需族們因為經(jīng)濟(jì)能力有限，往往把二手房作為購房置業(yè)的首要選擇，而二手房的優(yōu)勢也顯而易見，比如配套齊全、交通方便、拎包即住等。但是不容忽視的是，相比一手房，二手房買賣交易較為復(fù)雜，需要注意的事項也較多。驪特房產(chǎn)區(qū)域經(jīng)理邱克恭表示，近期他們就遇到不少剛需族置業(yè)的尷尬情況，其中關(guān)于費(fèi)用方面的問題比較突出，為此他做了總結(jié)和分析，供剛需族置業(yè)參考。

首付要算清 別忽略了“差價”

　　剛需購房者，多為首次置業(yè)者群體，經(jīng)濟(jì)能力比較有限，購房知識也較為匱乏，因此很多人并不知道二手房的首付計算方式。

　　“和一手房不同，二手房在購買時存在一個差價的問題，如果沒有算清楚并備足資金，就會因為首付能力受到限制而更為被動。”邱克恭說，在近期買賣交易過程中，就曾遇到這樣的情況：很多購房者在甄選房源時，都沒有注意差價問題，等看中了，甚至要簽合同了才發(fā)現(xiàn)首付不夠。

　　據(jù)其介紹，不少購房者以為，首套房首付三成就是成交價乘以30%得出的數(shù)據(jù)，殊不知，還要加上銀行評估時產(chǎn)生的差價，才是最終要支付的實際首付款。以成交價60萬的房子為例，首付3成是18萬，但是如果銀行對該套房子評估價為48萬元，那么除了18萬之后，購房者還要支付成交價與評估價的差價12萬元，因此首付將達(dá)到30萬元。

　　一般而言，二手房首付款的計算方式為，首付=房屋售價+相關(guān)稅收-銀行評估房價×貸款成數(shù)。套用該計算方式，還是以成交價60萬元的房子為例，稅費(fèi)大約為3萬元，銀行評估該房產(chǎn)價值50萬元，首套購房銀行貸款7成，那么首付款即為60+3-50×0.7=28，最終得出首付款為28萬。

關(guān)注月供壓力

莫超過月收入50%

　　邱克恭表示，剛需群體在購房時，基本上都要辦理按揭貸款，因此在實際買賣交易過程中，中介機(jī)構(gòu)還時常碰到這樣一類購房者，他們往往只是關(guān)注首付是否足夠，卻沒意識到自己今后的月供壓力問題。

　　據(jù)了解，二手房申請銀行貸款時，銀行會指定評估機(jī)構(gòu)對房屋進(jìn)行評估。在貸款年數(shù)相同的情況下，如果評估價比較接近成交價格，其中的差價更小的同時，首付壓力也就隨之減小。反之，每月還貸數(shù)額上升，月供壓力也就加大許多。

　　比如，成交價60萬元房產(chǎn)，評估價50萬元，首付款28萬元，那么剩余七成貸款15年，基準(zhǔn)利率，每月還款2885.2元，如果評估價為40萬元，首付款38萬元，那么貸款七成15年，基準(zhǔn)利率，每月還款1983.58元。“有些客戶買房時，只是一味地希望評估價高一些，首付款低一些，卻沒有關(guān)注到今后的月供壓力，最后真的成為‘房奴’了?！?/P>

　　邱克恭稱，多數(shù)剛需族都是工薪階層，他們都是用每月的工資收入來還房貸，如果壓力過大，勢必影響到生活質(zhì)量，或者其他的生活開支。一般而言，房屋月供的壓力，最好控制在家庭收入的30%之內(nèi)，不要超過50%。

自行交易房產(chǎn)

看清房屋性質(zhì)算稅費(fèi)

　　稅費(fèi)，同樣是二手房交易中不可忽略的一部分費(fèi)用，購房者在買房時，應(yīng)該將相關(guān)稅費(fèi)計入購房成本，列為購房預(yù)算中。一般而言，稅費(fèi)涉及營業(yè)稅、契稅等，但是有些房源還涉及遺產(chǎn)稅或贈與稅等方面費(fèi)用，且數(shù)額不小。

　　記者采訪了解到，如果通過大型規(guī)范的中介公司購買二手房，在看房之前，關(guān)于該套房產(chǎn)的稅費(fèi)問題，經(jīng)紀(jì)人一般都會事先和購房者說明?！拔覀冊谑占吭吹臅r候，都會核對產(chǎn)權(quán)情況、產(chǎn)權(quán)人情況、戶口情況等，也會將這些情況和客戶說明，避免稅費(fèi)問題而引起的矛盾和糾紛。”邱克恭如是說。

　　但是，如果是自行交易的房產(chǎn)，購房者就應(yīng)該落實該套房產(chǎn)是否為贈與房產(chǎn)?！坝袀€簡單的識別方法，就是看看對方房產(chǎn)證的性質(zhì)。”邱克恭介紹，如果房產(chǎn)證上標(biāo)明“分析”或者“贈與”，說明房東取得該套房的方式為贈與，并非正常的二手房交易，那么房東再賣該房產(chǎn)時就涉及20%的贈與稅。

　　另外，還要了解產(chǎn)權(quán)人及配偶是否都健在，或者婚姻狀況等，倘若產(chǎn)權(quán)人及配偶其中一方已經(jīng)去世，購買該套房時就會涉及遺產(chǎn)稅的問題。另外，如果產(chǎn)權(quán)人離婚，或者離婚后再婚的情況，就需要有婚姻證明、法院判決書、當(dāng)時購買房產(chǎn)時的婚姻狀況證明、貸款期間婚姻情況是否有變化等，情況就變得更為復(fù)雜，同時也更應(yīng)該注意或者咨詢專業(yè)人士。