8月底，北京市土地儲(chǔ)備中心掛出兩塊“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”地塊，對(duì)地塊上建成的商品房?jī)r(jià)格進(jìn)行限定，再由開(kāi)發(fā)商在底價(jià)基礎(chǔ)上競(jìng)價(jià)。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，北京在此時(shí)再次推出“限房?jī)r(jià)”地塊的背后原因，是當(dāng)?shù)匾宦飞蠞q的房?jī)r(jià)與土地價(jià)格所帶來(lái)的調(diào)控壓力。

　　這一模式能起到的作用有多大？適合全國(guó)范圍推廣嗎？就“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”比較關(guān)心的核心問(wèn)題筆者一一解讀。

　　1、“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”能起到抑制房?jī)r(jià)上漲的作用嗎？

　　對(duì)于短期內(nèi)來(lái)講，“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”確實(shí)可以起到遏制地價(jià)過(guò)快上漲的作用，對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)講，由于政策條件的限制，確實(shí)對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目及周邊市場(chǎng)來(lái)講，在這個(gè)項(xiàng)目入市階段，確實(shí)會(huì)影響到周邊項(xiàng)目的價(jià)格。

　　但是，一般來(lái)講，限房?jī)r(jià)是有一定時(shí)間的，比如限房?jī)r(jià)時(shí)間周期一般來(lái)講5年左右，5年后這些限價(jià)房入市價(jià)格就會(huì)和周邊商品住宅看齊，“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”并不會(huì)有中長(zhǎng)期的影響周邊板塊價(jià)格的作用。

　　此外，供求關(guān)系決定價(jià)格是否上漲以及上漲的幅度，如果單純靠“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”抑制房?jī)r(jià)上漲是不可靠的，還必須通過(guò)加大土地市場(chǎng)供應(yīng)，加大商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)，尤其是中小套型的商品住宅的市場(chǎng)供應(yīng)才能夠起到抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的目的。

　　2、由于利潤(rùn)被限制，這種模式下推出的地塊是不是會(huì)受到開(kāi)發(fā)商的冷落？

　　對(duì)于成本控制能力弱的開(kāi)發(fā)商，周轉(zhuǎn)速度慢的開(kāi)發(fā)商，由于利潤(rùn)空間被限制，這些開(kāi)發(fā)商有可能就不會(huì)再關(guān)注這樣的地塊，由此市場(chǎng)溫度短期降溫。

　　而對(duì)于成本控制能力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商，周轉(zhuǎn)速度快的開(kāi)發(fā)商，則在這個(gè)時(shí)候具有拿地的優(yōu)勢(shì)，在獲得土地資源同時(shí)，還有可能通過(guò)自身的優(yōu)勢(shì)獲得一定的利潤(rùn)。

　　3、在實(shí)際操作中會(huì)不會(huì)帶來(lái)一些問(wèn)題(如開(kāi)發(fā)商偷工減料)？如何去避免？

　　有可能會(huì)帶來(lái)問(wèn)題。這和開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌和品質(zhì)有關(guān)。如果品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)一般不會(huì)。因?yàn)?，這些企業(yè)的成本控制能力相對(duì)較強(qiáng)，這些開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)集團(tuán)內(nèi)部大規(guī)模采購(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)化的操作降低成本。

　　而對(duì)于成本控制能力較弱的企業(yè)，如果采取偷工減料，除了處罰并責(zé)其改正之外，對(duì)于該企業(yè)在這個(gè)市場(chǎng)的拿地資格、開(kāi)發(fā)資質(zhì)可以做出限制性規(guī)定，防止其做出出格的實(shí)情。

　　4、“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”模式適合在全國(guó)范圍內(nèi)推廣嗎？

　　“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”不適合全國(guó)“一刀切”推廣。

　　首先，“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”只適合房?jī)r(jià)上漲比較快的城市，比如在一線城市進(jìn)行推廣，通過(guò)“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”短期內(nèi)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。而不適合土地、住宅供應(yīng)相對(duì)充裕的三四線城市。

　　其次，“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”只適合重點(diǎn)城市個(gè)別地塊，由于土地資源的稀缺性、市場(chǎng)階段性的特征，不可能所有的地塊都適合“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”?！跋薹?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”只適合重點(diǎn)城市容易比較產(chǎn)生比較高溢價(jià)的項(xiàng)目上。通過(guò)這樣的方式調(diào)節(jié)地價(jià)，控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

　　第三、“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”改變不了地價(jià)實(shí)質(zhì)性上漲趨勢(shì)，長(zhǎng)期執(zhí)行違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

　　地價(jià)隨著市場(chǎng)條件、配套條件會(huì)逐漸上漲，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，這是市場(chǎng)的力量；“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”調(diào)控政策的作用就是防止地價(jià)過(guò)快上漲，由此而引起的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，這是政府之手調(diào)節(jié)力量。從這個(gè)角度來(lái)講，這兩點(diǎn)是矛盾的。從未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，市場(chǎng)力量始終是占據(jù)主導(dǎo)的，調(diào)控難以改變市場(chǎng)走勢(shì)大趨勢(shì)。因此，當(dāng)前來(lái)講，不管“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”試點(diǎn)范圍怎么擴(kuò)大，基準(zhǔn)地價(jià)上不上調(diào)，地價(jià)實(shí)質(zhì)性的上漲都是在進(jìn)行的。而政策無(wú)論這么變化，從大趨勢(shì)角度來(lái)講，改變不了地價(jià)的上漲趨勢(shì)，只能通過(guò)階段性的政策調(diào)節(jié)地價(jià)不要上漲過(guò)快。