2012是不是世界末日暫時(shí)未知，但2012中國(guó)樓市步入寒冬，卻是大家比較一致的認(rèn)知，有人說中國(guó)房地產(chǎn)即將結(jié)束長(zhǎng)達(dá)10年的牛市，進(jìn)入熊市；更有甚者說2012年中國(guó)樓市即將崩盤。是危言聳聽也好，是言之鑿鑿也罷，對(duì)廣大老百姓來說，最為關(guān)心的，仍然還是那個(gè)問題：房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降？降到我買得起。

　　從目前的形勢(shì)來看，房?jī)r(jià)漲勢(shì)已經(jīng)得到遏制，且步入下行通道，但由于全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)存在諸多不確定因素，究竟2012年適不適合買房？什么時(shí)候買最好？……這些問題仍然困擾著廣大購房者。

　　觀點(diǎn)一

　　未來市場(chǎng)U型反轉(zhuǎn)

　　立丹行機(jī)構(gòu)

　　對(duì)比2008年市場(chǎng)底部調(diào)整周期13個(gè)月來說，2011-2012年宏觀調(diào)控為中長(zhǎng)期市場(chǎng)調(diào)整，因此本輪調(diào)整與2008年有較大的差異之處，U型反轉(zhuǎn)機(jī)會(huì)更大，而非2008年V型快速反轉(zhuǎn)。

　　主要基于：1）2012年市場(chǎng)回暖來自政策及外部環(huán)境推動(dòng)的機(jī)會(huì)較小，而是從內(nèi)部獲得市場(chǎng)回暖的力量，呈現(xiàn)緩慢調(diào)整恢復(fù)。2）目前少量開發(fā)商從“無效觀望”到“有效破冰”的思維轉(zhuǎn)變將帶動(dòng)更多市場(chǎng)力量參與，在供需博弈中，價(jià)格起到關(guān)鍵性作用。而購房者接受2008年快速回暖的市場(chǎng)教訓(xùn)，將會(huì)更理性看待價(jià)格，而不是盲目抄底。因此在博弈中所形成的價(jià)格臨界區(qū)間將有效拉動(dòng)需求釋放，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)底部緩慢調(diào)整。

　　2012年上半年將是價(jià)格劇烈調(diào)整期，市場(chǎng)底部周期在3-5個(gè)月調(diào)整完畢，進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定供需平衡的下半年。

　　觀點(diǎn)二

　　未來3個(gè)月是淘房好時(shí)機(jī)

　　2012年政策緊縮已成定局，限購等行政性手段短期內(nèi)無法撤出市場(chǎng)，只有財(cái)稅替代政策試驗(yàn)到成熟階段，調(diào)控政策才有可能從行政干預(yù)到市場(chǎng)干預(yù)轉(zhuǎn)變。因此在這樣的宏觀背景下，市場(chǎng)價(jià)格必然隨著交易量速凍而隨之調(diào)整。

　　2012年上半年是供需價(jià)格博弈的關(guān)鍵時(shí)間。從市場(chǎng)大勢(shì)及政策走向來綜合分析，樓盤定價(jià)會(huì)相對(duì)理性，價(jià)格會(huì)適度下調(diào)，適合消費(fèi)者“淘房”，特別是未來3個(gè)月將是“淘房”好時(shí)機(jī)。

　　觀點(diǎn)一

　　調(diào)控政策將定向放松

　　世聯(lián)地產(chǎn)

　　2011年密集出臺(tái)的調(diào)控政策已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大的影響，限購城市成交量普遍同比下降，房?jī)r(jià)下調(diào)的趨勢(shì)已從一線城市向二線三線城市全面蔓延。但房地產(chǎn)的“硬著陸”必然會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。因此，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的“軟著陸”將成為2012年政府宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。

　　2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策將定向放松，并逐步完善制度的建設(shè)。同時(shí)，對(duì)居民合理的住房需求將采取針對(duì)性的扶持政策，為此，當(dāng)前過于嚴(yán)厲的限購限貸政策有望放松，其它的配套政策也將逐步完善。

　　預(yù)計(jì)調(diào)整包括：一是限購政策的調(diào)整；二是限價(jià)政策的調(diào)整；三是針對(duì)首套房的限貸政策做出調(diào)整；四是保障房更為注重竣工量，保障房制度建設(shè)提速；五是房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市和征收范圍將擴(kuò)大。

　　觀點(diǎn)二

　　二季度末價(jià)格或觸底成功

　　2012年上半年市場(chǎng)將進(jìn)入量?jī)r(jià)齊跌的階段，隨著經(jīng)濟(jì)“軟著陸”的成功，2012年二季度末價(jià)格或觸底成功。

　　原因在于三方面，一是歐債危機(jī)還在加劇，歐洲和美國(guó)都需要新一輪量寬。按照目前的趨勢(shì)，二季度末美元指數(shù)應(yīng)該在90附近觸頂回落，從而帶來全球資本市場(chǎng)見底。

　　二是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)會(huì)在上半年“軟著陸”成功。貨幣政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向，微調(diào)口徑不變，但如果GDP增速低于7%，預(yù)計(jì)政策放松得更快。這些決定了中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)在上半年結(jié)束去庫存期。

　　三是房地產(chǎn)行業(yè)在2012年上半年的潛在供應(yīng)洪峰之后，下半年的潛在供應(yīng)情況會(huì)得到扭轉(zhuǎn)，這個(gè)去庫存周期與中國(guó)經(jīng)濟(jì)同步。因此，下半年市場(chǎng)會(huì)由于價(jià)格下降比較到位促使成交回暖，而成交量的上升會(huì)使價(jià)格得到支撐，最終促使價(jià)格探底成功。

　　觀點(diǎn)一

　　剛需主力再強(qiáng)化

　　城市年輪（中國(guó)）機(jī)構(gòu)

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，廈門市已經(jīng)出讓且未推出銷售的住宅總體量高達(dá)1152.74萬平方米，其中2012年有望推出銷售的就有約349.20萬平方米，加上當(dāng)前在售的市場(chǎng)存量343.78萬平方米，2012年市場(chǎng)上可售的住宅體量將達(dá)692.98萬平方米。后市競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，其中集美和湖里的形勢(shì)最嚴(yán)峻。

　　2011年的發(fā)展實(shí)踐表明廈門樓市剛需數(shù)量巨大，能對(duì)樓市形成有效支撐。2012年，樓市調(diào)控向剛需傾斜的力度將不斷加大，如信貸投放的適當(dāng)傾斜，中小戶型產(chǎn)品的加大供給，稅收優(yōu)惠的區(qū)別對(duì)待，限購對(duì)象的適當(dāng)調(diào)整等，都將對(duì)剛需客戶的入市產(chǎn)生較大的促進(jìn)作用。受此影響，剛需客群有望實(shí)現(xiàn)持續(xù)的釋放，助推樓市有效回暖。

　　觀點(diǎn)二

　　上半年存在階段性底部

　　2012年之初，銀行放款額度將重新計(jì)算，房貸審批會(huì)較易通過；本輪調(diào)控已進(jìn)入價(jià)格下行階段，2012年上半年是供需價(jià)格博弈的關(guān)鍵時(shí)間，部分樓盤還將出現(xiàn)降價(jià)促銷行為。該階段新推出項(xiàng)目都將理性定價(jià)，從而將形成樓市的階段性底部，成為“淘房”的時(shí)機(jī)。有意向購房的客戶可早作準(zhǔn)備，如遇明顯打折或特價(jià)房，可及時(shí)跟進(jìn)。抄底，重在相對(duì)底部，不在絕對(duì)低點(diǎn)，房?jī)r(jià)下行或觸底回升過程中，只要符合心理價(jià)位，均可出手。

　　對(duì)開發(fā)企業(yè)而言，在“調(diào)控年、剛需年、回歸年”的大環(huán)境下，也將伴隨著“內(nèi)功年”、“洗牌年”。上半年苦練內(nèi)功，適應(yīng)市場(chǎng)當(dāng)前的形勢(shì)和未來的發(fā)展，做到產(chǎn)品有品質(zhì)，企業(yè)有品牌，下半年就能實(shí)現(xiàn)銷售突破。先讓利者就會(huì)先贏利，善分工、分享者，就能整合做大。